5年期lpr利率为基准，加上之前针对首套房定向降息27点最新房贷，利率已低至4.1%与之对比，2009年时中国房贷基准利率为5.95%考虑到最低7折的打折因素，当时最低房贷利率仅为4.156%，而在去年首套房贷利率最高触及6%的高位，山顶的风可谓寒彻入骨房贷利率大降的背后，正是房地产从万人抢房的黄金时代到无人问津的黑铁时代的转向，而这仅仅用了一年时间，房贷利率回到2009年，但房价却永远回不去了，根据中国城市大趋势一书分析，自1998年住房商品化改革以来，中国房地产经历了三次全国性的上涨浪潮，第1次是2004年。第2次是2009年到2011年，第3次是2016年到2019年，正是这三次上涨，将全国房价一步一步推向历史高峰，一线城市更是与纽伦港等世界级城市看齐，根据最新发布的统计数据测算，2012年7月全国商品房均价为10,319元每平，而2008年全年均价仅为3800元，以此来看，2008年到2012年全国房价平均涨幅为172%，注意这还只是平均涨幅考虑到城市发展水平不一，高能级城市房价涨幅普遍是全国的两倍以上，而少部分收缩型城市房价回到了10多年前，前者的代表是深圳和厦门2022年深圳二手房均价超过7万元，而2008年时深。14年间整体涨幅超过480%，厦门则是另一个典型，虽然经济总量仅与三线城市相当，但厦门是不折不扣的房价第4层，2012年厦门二手房均价超过5万元，而2008年厦门房价仅为8000元左右，14年间涨幅超过500%，对于二线城市来说，房价涨幅普遍在2~3倍，以中西部强省会成都为例，2008年成都住房约为5000元左右，到2022年攀升到1.8万元以上，14年涨幅为260%合肥是另一个典型，作为过去10年GDP增长最快的城市，合肥房价从2008年的4000元左右涨到2022年的1.85万元，整体涨幅高达362%，后者的代表。东疆第五大城市，牡丹江市房价已跌回2007年水平目前市面上有不少总价在10万元以下的房源有的总价甚至低，与牡丹江一样的城市，还有鹤岗，铁岭等地，这些城市共同的特色都是经济增长放缓，主导产业衰退，人口持续流失，因此被称为收缩型城市，据不完全统计，2010~2020年全中国共有266个城市，1500多个县区出现人口收缩，未来这一数据还会不断放大，不管怎样过去20年全国房价几乎为普涨，走势最高的涨了5~6倍，最低的也基本翻倍，这被视为中国房地产的黄金时代，而地方政府开发商和买房一族成了房地产时代的最大受益者，经历20多年的。头上未来房价还能不能继续大涨，答案很简单，中国房地产已经趋于见顶，全国性的普涨几乎没有希望了，对于这个观点在一两年前，许多人还嗤之以鼻，如今却几乎成了共识，这背后的原因正如中国城市大趋势所分析的，全国住房整体性过剩，人口基本盘见顶，城镇化率很快触及高增长上限区间，居民杠杆率处于历史高位，最关键的是对未来的预期完全不同了，先看全国住房整体过剩，只有中心城市还存在结构性短缺现象，根据泽平宏观发布的报告，2020年中国城镇住房套户比为1:09，一线二线三四线城市分别为0.97 1.081.12，所谓的住房短缺早已不复存。人均住房需求量约为812万套，2011~2015年约为974万套，而在2021~2025年则会降为656万套，2026~2030年会进一步降低到455万套，那么目前每年全国的商品房供应量有多少？2019~2021年全国商品房销售面积分别为17.1 17.6亿和17.91平方米约合1,400万套左右，如此庞大的销量，撑起了世界第一大房地产市场也撑起了近10万家房地产企业的巨大体量，但是未来一旦需求减弱，房地产销售面积大幅腰斩，房企不可避免面临收缩，未来或将只剩下2~3万家房地产企业，这意味着楼市在城市间也将出现分化，未来只有强中心。区仍有持续上涨的可能，与住房整体均衡相比，居民杠杆率则是更大的制约因素，所谓居民杠杆率指的是居民债务与GDP之比，衡量的是居民的债务规模以及未来加杠杆的空间，根据国家金融与发展实验室发布的杠杆率报告，2012年中国居民杠杆率达62.3%，超过国际平均水平，虽然中国居民杠杆率与发达国家仍有一定差距，但论增长之猛却无出其右者，1998年住房商品化改革之初，全国居民杠杆率仅为10%左右，到2008年进一步攀升到17.9%，2011年攀升到28.22014%年升到362015%年之后随着新一轮涨价去，库存的推动全国房价迎来史无前例的普涨。2020年首次突破602022%年达到62%以上，随着房价上涨及居民杠杆率水涨船高，中国居民财富基本都集中在了房子上，央行此前发布的报告显示，中国城镇居民家庭资产以实物资产为主，住房占比近7成，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%，这说明中国家庭居民70%的财富都是房产，70%以上的负债都是房贷，一旦房价出现大幅下行波动，将会影响几乎所有人，这也是全力保房地产的核心原因之一，另外人口基本盘鉴定影响有多大，人口是房地产的长期知毛人凤所带来的双重压力，将对房价的长远走势。日前国家卫健委党组在求是杂志刊文，指出随着长期累积的人口负增长是能进一步释放总人口，增速明显放缓，十四五期间将进入负增长阶段，虽然人口负增长是难以逆转的趋势，但这是官方首次公开予以确认逐渐生育形势之严峻，根据总人口将负增长一文提供的数据，2021年全国人口出生率仅为7.5248万‰力富增长，只有一步之遥。少子化只是问题的一方面，人口老龄化的压力同样迫在眉睫，2021年全国65岁以上人口首次超过2亿人，占比达14.2%，首次突破深度老龄化门槛，众所周知，一个国家您。而老年人增多之后，当初的资产泡沫没有这么多人来接，盘资产回报率可能会下降，这对房地产的影响可想而知，没有人口红息能力的三四线城市收缩型城市将会迎来新的挑战，当然房地产最核心的还是预期，人们之所以愿意超前消费疯狂加杠杆，自然是因为对未来的收入增长充满信心，对未来随着经济增长而助推的资产价格膨胀充满期待，但是经济人口城镇化等基本面正在不断弱化这一逻辑，疫情更成了最后一根稻草面对种种不确定性，消费降级谨慎加杠杆已经成为共识，当对疫情迟迟难以终结的预期，对经济未来增速放缓的预期，对各种黑天鹅事件的担忧。即使这些不确定性迅速消失，房地产能向2015年涨价去库存一样力挽狂澜，新的问题又会随之而来，未来又靠什么来支撑呢？